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沈阳商业地产的十年变迁与未来走势
财经  2020-02-12 16:53
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中房报记者  孟双奎  沈阳报道


得益于改革开放的重大举措,房地产业从无到有并逐渐成为国民经济的重要组成部分,特别是自住房市场化改革以来,房地产行业的发展真正驶入快车道。自2010年以来,国家政策调控和消费的升级变化驱动商业地产走向新的“拐点”。沈阳这座东北中心城市,商业地产十年以来历经了哪些变迁?历经十年大发展之后的沈阳商业地产目前存在着哪些共性问题?当下,时代的变化、挑战的持续、消费转型升级、大数据应用加持,沈阳商业地产走势如何?未来三年将面临怎样的机遇与挑战?


为此,中国房地产报记者采访了辽宁空间家商业管理有限公司CEO、沈阳独角兽商业管理有限公司CEO、国际资产管理师CPM张奇,探讨了沈阳商业地产十年变迁历程,以及新浪潮之下的商业地产的未来发展之路。


十年发展变迁:商业体量骤增,中心格局形成


图1,2008-2019年写字楼租赁市场整体供销情况及2020-2022年市场预估情况

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图1


2010至2020年,是沈阳金廊大开发的十年,这在我国主要城市中能够在市中心做大规模城市CBD是前无仅有的,正因为这种大规模的商业体量的供应,产生了大规模的集中投资、集中拆迁和重建,这十年中沈阳城市形象和商业地产的体量、档次得到质的飞跃,提升了二十年,甚至三十年。K11、茂业中心、华润中心、嘉里中心、宝能GFC、华强KING、恒隆广场、华府新天地、新地中心、财富中心等众多的城市综合体在这十年中陆续建成开业,青年大街发展到今天已成为沈阳的城市名片,沈阳以一个国际化大都市的形象呈现,整个金廊沿线的面貌和城市形象在东北遥遥领先。


从市场周期来看,过去的十年,沈阳经历了从上行到下行再到上行的周期,从十年整体大周期来看,这实际上是一个上涨的周期。这个大周期中,每隔三年又分为一个小周期,每个小周期都有着不同的特点。2010-2013年,是沈阳商业地产的起步期,总体市场存量较少,新增供应量少,甲级写字楼仅华润大厦55500平方米可租赁面积入市,而同期市场三年去化量却达到了12万平方米左右,可以说这个阶段是沈阳商业地产的春天,万物萌发、蓬勃发展。2014-2017年是市场高度放量的阶段,市府恒隆广场、嘉里中心企业广场、夏宫城市广场、茂业中心等大量的城市综合体和甲级写字楼在这三年入市,有140万平方米甲级写字楼集中入市,虽然同期的去化量也增加到了年均10万平方米以上,三年总去化接近40万平方米,但供应量过于集中,供大于求的情况在所难免。2017-2019年,开发公司减缓了新项目的建设速度,这三年的甲级写字楼供应量仅新增30万平方米,而随着需求的增加三年的去化量更是达到了70万平方米,可以说这是三年“小阳春”去库存阶段,嘉里企业广场B座、金融中心A座、佳兆业广场以及很多购物中心、五星级酒店集中开业,经济发展提速向前。


从项目来看,过去十年影响沈阳商业地产项目有三个,它们是沈阳商业地产发展的里程碑。第一个重大事件是华润中心创造的,2011年华润万象城的开业、华润大厦的入市,让沈阳有了真正意义上的第一个城市综合体,它在经营数据上给了商业地产非常多的信心;第二个标杆事件是市府恒隆广场的入市,一个城市有两个恒隆广场的只有上海和沈阳,它改变了沈阳的天际线;第三个重大事件是嘉里雅颂大院创造的,房价的上涨不应是只由地价的上涨驱动,也应由产品品质驱动的,它的高品质突破了沈阳住宅价格的天花板,让沈阳城市中心住宅有了与城市量级相匹配的价格。


两大共性问题:同质化严重,金融力量缺失


回顾中国商业地产近十年“爆炸式”的快速发展,存量化、同质化成为了时代标签。第一是供应量和同质化的问题。沈阳很多板块都存在集中放量的现象,未来三年沈阳商业地产放量又是一个供应的高峰,势必导致空置率进一步上升,同质化严重。要解决这个问题,要有效的控制供应的速度和节奏,尽量用时间对冲空间,供应出来的商业产品要有的呈现模式,做出来差异化,最终将办公楼、酒店、购物中心做到同品质不同内容差异化经营,给消费者、租户更多的产品选择。


当前,沈阳尚处在商业地产发展的初级阶段,在这条探索实践之路上,普遍存在缺乏有管理经验和管理能力的团队,缺乏高端商业地产管理人才,各开发公司要增加对人才的投入,增加对外部顾问力量、咨询力量的投入,要有引入大量国外国内好的案例作为借鉴,要在产品定位、租户结构、品牌调整、运营方案、物业管理、客户关系、社群形成等维度上下功夫,形成产品定位和项目运营的差异化。


第二是资产证券化的问题。沈阳目前商业地产仅靠开发商的力量还远远不够,大量的项目在资产证券化方向、动用金融资本的力量上是缺失的,国内和世界上成功运营的商业地产如购物中心、办公楼、服务式公寓、酒店都是持有型的,要更多的依靠金融资本的力量,站在资产管理的视角,提前做好商业地产投、融、建、改、管、退,以一个商业综合体的全生命周期的运营成功为目标,才能获得商业地产的持续增值。沈阳商业地产要摒弃传统思维,增强资产管理意识,走向资产证券化方向,引入外部的基金公司、REITs、证券公司、资产管理公司,走上金融道路,让资产拥抱资本,采取除散售之外的去化方案,增加更多的大宗整售交易。这些REITs、基金公司、资产管理公司成为了优质资产的持有方,而物业还是单一产权的大物业,这更有利于商业地产的良性发展。


未来三年走势:城市综合体聚能效应凸显


目前我国地产行业正从“增量时代”向“存量时代”迈进,城市量级和进程的不同,将产生不同阶段的消费需求。生活方式与消费转型的变革正在重新定调商业,传统商业模式创新不断加速,新零售、共享经济、互联网、大资管等成为了发展的关键词。在消费升级时代的中国,商业地产蕴藏着巨大的发展机遇。


从宏观上看,沈阳正在成为第十个国家中心城市,京沈高铁即将在2020年通车,沈阳对周边城市的吸纳力在增强,和周围城市的高速、高铁联通已经让沈阳成为了一个一小时的都市圈;沈阳的地铁10号线、9号线已经通车,形成了地铁成环、地铁成网的局面,基础设施的完善势必让沈阳的人民生活的便利性和商业的可到达性增强,这对商业地产的发展是有重大利好的。


当下,沈阳正在形成几个核心商圈的知名项目,主要是商业地产放量和存量的聚集效应。表现最突出的是金廊—五里河板块,未来三年,宝能GFC、华强KING、灵浠中心等新的综合体的放量,以及招商银行总部大厦等将在未来三年投入使用,金廊板块城市综合体更加聚集,这种聚集效应本身就能形成大的板块效应,这种聚集效应的加持一定是正向的,这正是一个重要的机遇。


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在中央深入推进实施新一轮东北振兴战略指导下,沈阳成为投资兴业的热土,沈阳商业地产面临着一个新的拐点。2019年大量巨头企业来沈阳投资,恒大童世界、恒大养生谷、第六座万达广场已在沈阳各个方向做了布局,这些大企业对沈阳的投资将有力的激发写字楼、购物中心、酒店等下游企业的发展,产生连环聚能效应。


商业地产最根源的驱动力在于经济的完善和产业结构的升级,随着国家政策的调整、供需变化、存量市场的崛起,越来越多的商业地产开始谋求转型升级,沈阳商业地产将会进入一个理性发展的时代,也会因大资管模式的深入而迈向新的纪元。


| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2020-02-12 16:53

标签:沈阳
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